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方面:房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長(zhǎng)，主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、征地拆遷、工程建設(shè)、預(yù)售、銷售、租賃、項(xiàng)目清算。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中，合理控制稅收成本是降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的重要環(huán)節(jié)。有必要總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的一些稅收問(wèn)題以及改進(jìn)和規(guī)劃的機(jī)會(huì)，抓住一些稅收規(guī)劃的機(jī)會(huì)，更好地制定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。

一、項(xiàng)目環(huán)節(jié)。

很多企業(yè)在規(guī)劃項(xiàng)目并提交相關(guān)部門審批時(shí)，并沒(méi)有考慮如何通過(guò)合理匹配，適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。對(duì)于同一項(xiàng)目，企業(yè)可以開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)，包括別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通房屋等。，而它們的增值稅稅率和相應(yīng)的稅負(fù)也會(huì)有所不同。由于土地增值稅是由國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算的，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是分期清算的。企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、房屋、商業(yè)物業(yè)設(shè)立項(xiàng)目，只能分期清算項(xiàng)目。但是，企業(yè)對(duì)不同增值率的房地產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同期設(shè)立項(xiàng)目并經(jīng)批準(zhǔn)的，可以按一個(gè)項(xiàng)目或同期的整體增值率結(jié)算土地增值稅。如果整體增值稅率低于個(gè)別房地產(chǎn)，可能會(huì)降低企業(yè)土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。(實(shí)踐中，不同地區(qū)在操作上存在差異，需要從當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門了解清楚。)

企業(yè)在建立項(xiàng)目時(shí)，要提前考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響，選擇更好的方案來(lái)建立項(xiàng)目。這樣，企業(yè)可以合理降低土地增值稅的稅負(fù)，給企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益。這是稅務(wù)籌劃的好機(jī)會(huì)。

二是融資環(huán)節(jié)。

資金不足的企業(yè)可以向其關(guān)聯(lián)方募集資金。從關(guān)聯(lián)方取得的借款數(shù)額巨大的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)從關(guān)聯(lián)方取得的債務(wù)投資利息支出有限額，超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息不得稅前扣除；同時(shí)，根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)無(wú)法證明的利息支出是有限額的，因此部分利息不得扣除。

企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息的可抵扣限額，以明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息稅前扣除。這些都可以通過(guò)調(diào)整項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)和企業(yè)間融資安排來(lái)實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過(guò)金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不得超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的金額。因此，超過(guò)金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率的利息不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)無(wú)法證明的利息支出是有限額的，因此部分利息不得扣除。超過(guò)貸款期限的利息部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。

為避免關(guān)聯(lián)方利息支出和利息收入過(guò)高對(duì)稅負(fù)的不利影響，企業(yè)可考慮按照金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率安排集團(tuán)內(nèi)資金拆借。

如果企業(yè)無(wú)償使用關(guān)聯(lián)方的貸款，而企業(yè)作為借款人沒(méi)有相應(yīng)的利息支出，那么利潤(rùn)就會(huì)虛高。貸款人的利息費(fèi)用不能稅前扣除，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所得稅的重復(fù)征收。

企業(yè)應(yīng)對(duì)集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)行定價(jià)政策進(jìn)行審核，對(duì)不合理的地方進(jìn)行完善，并據(jù)此制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按稅收規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

三是征地環(huán)節(jié)。

(一)企業(yè)以國(guó)家出讓方式取得的土地。

往年取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，如未及時(shí)取得國(guó)家土地管理部門出具的土地出讓支付憑證，按規(guī)定扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費(fèi)用和稅費(fèi)后，必須提供合法有效的憑證；無(wú)法提供有效證明的，不得扣除。

企業(yè)應(yīng)將不屬于預(yù)付性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用科目，并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可以避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。

在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，企業(yè)因未在約定期限內(nèi)開發(fā)土地而繳納的閑置土地費(fèi)是否可以扣除，在新的企業(yè)所得稅法和原外資稅收條例中均沒(méi)有規(guī)定，因此需要與相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)的稅務(wù)處理方式。閑置土地費(fèi)不屬于按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用，因此在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)納稅所得額中扣除。

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理，盡最大努力在約定期限內(nèi)開發(fā)。如確需延期，應(yīng)盡快與政府相關(guān)部門協(xié)商，爭(zhēng)取降低閑置土地費(fèi)，并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理辦法。

企業(yè)未按規(guī)定期限繳納土地出讓金的，可視為與收入無(wú)關(guān)的支出，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)不得扣除。此外，該滯納金不屬于按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用，因此在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)納稅所得額中扣除。

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理。按規(guī)定期限繳納土地出讓金。如確需延期，應(yīng)盡快與政府相關(guān)部門協(xié)商，爭(zhēng)取降低滯納金。

(二)以資產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地。

實(shí)際上，在購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證未反映真實(shí)交易價(jià)格，根據(jù)《稅收征收管理法》，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬(wàn)元以下罰款。

企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際交易價(jià)格訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，取得合法有效的憑證，以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四.龍華廣場(chǎng)鏈接拆解。

在拆遷過(guò)程中，拆遷費(fèi)用的支付憑證一般是被拆遷人簽字的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或借條不是合法有效的憑證。根據(jù)《發(fā)票管理規(guī)定》，不符合要求的發(fā)票不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證。

企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資質(zhì)證書的單位進(jìn)行拆遷，并向其索取合法有效的證明。

動(dòng)詞 （verb的縮寫）項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)。

在項(xiàng)目建設(shè)中，如果與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，如果企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)不符合獨(dú)立性原則，減少了企業(yè)或關(guān)聯(lián)方的應(yīng)納稅所得額或收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理的方法進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算機(jī)構(gòu)所附的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不真實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安成本定額數(shù)據(jù)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、位置等因素進(jìn)行處理。，并核實(shí)上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)此計(jì)算扣除。

企業(yè)應(yīng)對(duì)集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)行定價(jià)政策進(jìn)行審核，對(duì)不合理的地方進(jìn)行完善，并據(jù)此制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按稅收規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

第六，預(yù)售環(huán)節(jié)

有時(shí)，企業(yè)未能確認(rèn)預(yù)售收入并進(jìn)行相關(guān)納稅申報(bào)。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)，計(jì)入利潤(rùn)總額時(shí)應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以征收土地增值稅。預(yù)售收入也需要繳納銷售稅及其附加費(fèi)。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

七、銷售環(huán)節(jié)。

樣板房的裝修費(fèi)用往往包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，而不是開發(fā)費(fèi)用中，導(dǎo)致開發(fā)成本降低。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售樓處(接待處)和樣板房的裝修費(fèi)用，不論金額多少，均應(yīng)計(jì)入建筑成本。

企業(yè)可以將樣板房的裝修成本作為開發(fā)成本核算，開發(fā)成本在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以稅前扣除。同時(shí)，土地增值稅的處理辦法應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售，企業(yè)為業(yè)主向物業(yè)管理公司支付一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)作為獎(jiǎng)勵(lì)。但未向物業(yè)管理公司取得發(fā)票，不得作為發(fā)生費(fèi)用的憑證。根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用不能在企業(yè)所得稅前扣除。扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費(fèi)用和稅費(fèi)，必須提供合法有效的證明；無(wú)法提供合法有效證明的，不得扣除。如果業(yè)主獲得的勞動(dòng)報(bào)酬超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人，需要代業(yè)主代扣代繳其個(gè)人所得稅。

企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索要發(fā)票，并代有納稅義務(wù)的業(yè)主代扣代繳相關(guān)個(gè)人所得稅。

八、租賃環(huán)節(jié)。

實(shí)踐中，一些企業(yè)將人防工程作為業(yè)主的車位，與業(yè)主簽訂車位買賣合同收取使用費(fèi)，確認(rèn)為銷售收入。無(wú)論銷售收入還是租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對(duì)最終企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)影響不大。但是，既然人防工程賣不出去，交易的本質(zhì)就是出租。(1)確認(rèn)為租金收入的，按照租賃期限分期確認(rèn)租金收入。合同簽訂當(dāng)年，租金對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)將相對(duì)低于確認(rèn)銷售收入對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)；(2)確認(rèn)為銷售收入的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可視為應(yīng)納稅所得額；作為租金收入確認(rèn)，無(wú)需繳納土地增值稅。

企業(yè)要將銷售合同變更為租賃合同，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)虛開土地增值稅，按房地產(chǎn)銷售征收企業(yè)所得稅。

九.項(xiàng)目清算。

項(xiàng)目清算期間，與其他“期間”共用的部分公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，在“期間”清算時(shí)可能不會(huì)開始，企業(yè)將保留這部分費(fèi)用。這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)不能扣除。

企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)考慮土地增值稅清算時(shí)間，安排相關(guān)項(xiàng)目。對(duì)于工后項(xiàng)目，企業(yè)在匯算清繳時(shí)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商，按項(xiàng)目(期)重新計(jì)算土地增值稅稅負(fù)，多退少補(bǔ)。